Gebreken in je huurwoning: wat moet de verhuurder repareren?
2 min leestijdEen lekkage, een defecte cv-ketel, of aanhoudende vochtproblemen: gebreken aan je huurwoning zijn vervelend, en het is niet altijd meteen duidelijk wie verantwoordelijk is voor herstel. Dit artikel legt uit wat verplicht voor rekening van de verhuurder komt, en welke stappen je zet als er niets gebeurt.
De wettelijke onderhoudsplicht
Volgens artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek is de verhuurder verplicht om de woning in een staat te houden die geschikt is voor het overeengekomen gebruik. Deze plicht geldt gedurende de gehele huurperiode, niet alleen bij aanvang.
Grote gebreken: voor rekening van de verhuurder
Voorbeelden van gebreken die vrijwel altijd voor rekening van de verhuurder komen:
- Lekkages en waterschade
- Aanhoudende vochtproblemen door onvoldoende ventilatie of bouwkundige gebreken
- Kapotte installaties: cv-ketel, leidingwerk, elektra
- Achterstallig onderhoud aan het pand als geheel (dak, gevel, kozijnen)
Kleine reparaties: voor rekening van de huurder
Zogeheten kleine reparaties vallen onder jouw eigen verantwoordelijkheid als huurder — denk aan het vastzetten van een los stopcontact, het ontstoppen van een afvoer, of het schilderen van binnenkozijnen. Wat precies onder kleine reparaties valt, staat vaak nader gespecificeerd in je huurcontract of de bijbehorende bijlage.
Stappenplan bij een gebrek
- Meld het gebrek schriftelijk — per e-mail of aangetekende brief, met foto's als bewijs.
- Geef een redelijke termijn om het gebrek te verhelpen, meestal enkele weken tot zes weken afhankelijk van de ernst.
- Stuur een herinnering als de termijn verstrijkt zonder actie, met een nieuwe, kortere deadline.
- Schakel hulp in bij aanhoudende weigering — het Juridisch Loket voor advies, of de Huurcommissie voor een formele klacht.
Als de verhuurder niet reageert
Blijft actie uit, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de Huurcommissie (bij gereguleerde huur) of de kantonrechter. Deze kan de verhuurder verplichten tot herstel, eventueel met een dwangsom voor elke dag dat het gebrek niet wordt verholpen.
Recht op huurverlaging bij ernstige gebreken
Bij een ernstig gebrek dat het woongenot aantoonbaar aantast, kun je bij de Huurcommissie ook om een tijdelijke huurverlaging vragen, tot het moment dat het gebrek is verholpen. Dit is een aanvullend recht naast — niet in plaats van — het recht op daadwerkelijk herstel. Meer over de volledige balans van rechten en plichten als huurder lees je in rechten en plichten van een huurder: het complete overzicht.
Terug naar de volledige gids over huren in Nederland.
Veelgestelde vragen
Mag ik zelf een reparatie laten uitvoeren en de kosten inhouden op de huur?
Alleen in uitzonderlijke gevallen, en niet zonder eerst de verhuurder in gebreke te stellen via de juiste procedure. Zonder die stap loop je het risico dat de verhuurder de inhouding als huurachterstand beschouwt.
Wie betaalt een reparatie als het gebrek door mijn eigen gedrag is ontstaan?
Is een gebrek ontstaan door onzorgvuldig gebruik van de woning door jou als huurder, dan komt het herstel voor jouw rekening, ook als het in beginsel een verhuurdersreparatie betreft.
Hoe lang mag een verhuurder erover doen om een gebrek te herstellen?
Er is geen vaste wettelijke termijn voor elk type gebrek, maar een redelijke termijn hangt af van de ernst. Bij acuut gevaar (zoals een gaslek) wordt onmiddellijk handelen verwacht; bij minder urgente zaken is enkele weken tot zes weken gebruikelijk.
Direct huurwoningen zoeken in topsteden
Bekijk het actuele aanbod en stel huuralerts in voor populaire steden in Nederland:
Lees ook
Klaar om te gaan zoeken?
RentBolt doorzoekt het aanbod van tientallen verhuurmakelaars in heel Nederland in één overzicht — en stuurt je een melding zodra er iets beschikbaar komt dat bij jou past.